Sind bauliche Veränderungen an der eigenen Wohnung zulässig?

Wird eine Wohnung zu Eigentum erworben, dann entspricht die Immobilie in vielen Fällen nicht zu hundert Prozent den Erwartungen des neuen Eigentümers. Um seinen Vorstellungen von einem gemütlichen Zuhause näher zu kommen, strebt der neue Eigentümer dann alsbald nach Einzug in die Wohnung beispielsweise eine Umgestaltung des Bades, die Errichtung eines Wintergartens oder auch nur die farbliche Umgestaltung der Außenwand der Wohnung an.

Tatsächlich muss man als Erwerber einer Eigentumswohnung jedoch mit solchen Aktivitäten vorsichtig sein und sollte vor der Inangriffnahme zwingend überprüfen, ob die beabsichtigten baulichen Maßnahmen überhaupt zulässig sind. Man ist als Besitzer einer Eigentumswohnung Mitglied in einer Gemeinschaft. Als solches ist man grundsätzlich verpflichtet, auf die anderen Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen und insbesondere das gemeinschaftliche Eigentum nicht ohne Zustimmung der anderen Eigentümer zu verändern oder in Mitleidenschaft zu ziehen.

Bauliche Veränderungen am Sondereigentum

Größtmögliche Entscheidungs- und Handlungsfreiheit hat der Wohnungseigentümer noch im Hinblick auf sein Sondereigentum.

Was bei einer Eigentumswohnung zum Sondereigentum gehört, wird in § 5 Abs. 1 und 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) definiert. Regelmäßig gehören zum Sondereigentum zum Beispiel die nicht tragenden Mauern einer Wohnung, der Verputz, der Bodenbelag, eine Deckenverkleidung und die Türen einer Wohnung.

Mit diesen Gebäudeteilen darf der Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG grundsätzlich nach Belieben verfahren. § 13 Abs. 1 WEG enthält aber sogleich eine Einschränkung der Rechte des Sondereigentümers. Handlungsfreiheit hat der Eigentümer nämlich nur insoweit, als nicht „das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen“.

Solche – durchaus streitträchtigen – Rechte Dritter, die der Sondereigentümer immer zu beachten hat, resultieren beispielsweise aus § 14 Nr. 1 WEG. Nach dieser Norm hat der Wohnungseigentümer die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen … nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, „dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.“

Bereits der Austausch des alten Teppichbodens gegen einen Fliesenbelag und eine dadurch verursachte Schallproblematik kann den Sondereigentümer bereits mit dem Gebot aus § 14 Nr. 1 WEG in Konflikt bringen und seine Umbaumaßnahme unzulässig machen.

Neben solchen gesetzlichen Geboten kann das Sondereigentum – und dessen bauliche Umgestaltung – auch durch verbindliche Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft tangiert sein.

Eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum ist nach der gesetzlichen Konstruktion also grundsätzlich zulässig, soweit und solange kein anderer Miteigentümer von der Maßnahme negativ betroffen wird und es auch keine entgegenstehende Vereinbarung der Eigentümer gibt.

Bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum

Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist in § 5 Abs. 2 WEG definiert. Danach gehören zum Gemeinschaftseigentum Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Will ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen an Gebäudeteilen vornehmen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, dann muss er nach § 22 Abs. 1 WEG zwingend vor Ausführung der Arbeiten die Zustimmung sämtlicher weiterer betroffener Wohnungseigentümer einholen. Regelmäßig werden bei geplanten baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums dabei sämtliche anderen Eigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen.

Die Zustimmung durch die anderen Wohnungseigentümer muss dabei nicht unbedingt im Rahmen einer Eigentümerversammlung abgegeben werden.

Eine zustimmende Mehrheit von ¾ der Eigentümer reicht nach § 22 Abs. 2 WEG für geplante Modernisierungsmaßnahmen oder für Maßnahmen, die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen.

Weitere Informationen zur Zulässigkeit von baulichen Veränderungen sind auf der Partnerseite Wohnungseigentumsrecht-Ratgeber zu finden.

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