Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Hausordnung beachten

Der Erwerbsvorgang für eine Eigentumswohnung läuft nach dem selben Schema ab, wie der Kauf eines Grundstücks oder eines frei stehenden Wohnhauses. Erwerber und Veräußerer müssen bei einem Notar einen Termin vereinbaren. Dort wird vom Notar ein Kaufvertrag beurkundet, der die wesentlichen Fakten zu der Wohnung sowie zur Höhe und der Zahlung des Kaufpreises enthält. Nach wechselseitiger Erfüllung der im Kaufvertrag enthaltenen Pflichten wird der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Im Vergleich zu dem Erwerb eines frei stehenden Hauses sind beim Erwerb einer Eigentumswohnung allerdings für den Erwerber einige Besonderheiten zu berücksichtigen. Diese Besonderheiten gründen vor allem in der Tatsache, dass der Erwerber der Wohnung mit Vollzug des Vertrages gleichzeitig Mitglied einer Gemeinschaft wird. Aus diesem Umstand resultieren für den Wohnungseigentümer zahlreiche Beschränkungen seines Eigentums und auch Pflichten, die er gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeht. Es ist also bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung regelmäßig zu kurz gedacht, wenn man sich nur von der guten Lage, dem passenden Zuschnitt und dem verlockenden Preis der Wohnung zum Kauf verleiten lässt.

Neben diesen, selbstverständlich wichtigen, Kriterien muss der Erwerber einer Wohnung aber noch zwingend weitere Fragen abklären, um am Ende mit dem Erwerb seiner Immobilie tatsächlich glücklich zu werden.

In der Praxis wird Wohneigentum am häufigsten durch die Teilung einer Immobilie nach § 8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) gebildet. Der Eigentümer eines Grundstücks teilt dieses auf und bildet auf diesem Weg Sondereigentum an bestimmten Wohnungen und Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen.

Üblicherweise wird mit dieser Teilungserklärung auch eine so genannte Gemeinschaftsordnung aufgestellt, die Regelungen über das Verhältnis der verschiedenen Miteigentümer untereinander enthält.

Sowohl die Teilungserklärung als auch eine Gemeinschaftsordnung enthalten für den Erwerber einer Eigentumswohnung zentrale Aussagen und werden in einem notariellen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung regelmäßig mit den eher dürren Worten einbezogen:

Der Käufer erkennt hiermit die Teilungserklärung und die Regelungen der Gemeinschaftsordnung sowie der Hausordnung als verbindlich an.

Unterschreibt man einen solchen Kaufvertrag, ohne sich im Vorfeld mit der Teilungserklärung oder den diversen Ordnungen auseinandergesetzt zu haben, dann können folgende Überraschungen auf den Erwerber warten:

Die Teilungserklärung stellt Sonder-, Teil-, und gemeinschaftliches Eigentum dar

Der Teilungserklärung kann der Erwerber eine textliche Beschreibung und planliche Darstellung sämtlicher Wohnungen der Anlage nebst den etwaig zugeordneten Kellerräumen oder Garagenplätze entnehmen. Wer als Erwerber also wissen will, welche Flächen als Teileigentum seiner Wohnung zugeordnet sind oder wo sich die Gemeinschaftsflächen befinden, der kann all diese Angaben der Teilungserklärung entnehmen.

Gemeinschaftsordnung und Hausordnung regelt das Miteinander der Eigentümer

Noch spannender als die Teilungserklärung liest sich die Gemeinschaftsordnung. Dort sind regelmäßig Sondernutzungsrechte für bestimmte Flächen wie Gartenanteile oder oberirdische Stellplätze geregelt. Weiter werden in der Gemeinschaftsordnung Inhalt, Umfang und Zeit des Gebrauchs von Sonder-, Teil- und gemeinschaftlichen Eigentum ebenso geregelt wie Fragen zur Instandhaltung und Instandsetzung, versicherungstechnische Fragen, die Bewirtschaftungs- und laufende Kapitalkosten und Einzelheiten zur Beschlussfassung durch eine Eigentümerversammlung.

Plant man also zum Beispiel in der zu erwerbenden Wohnung eine auch teilgewerbliche Nutzung als Kindertagesstätte oder will man in der Wohnung seine Karriere als Rechtsanwalt starten und dort eine Kanzlei einrichten, dann lohnt vorab ein Blick in die Gemeinschaftsordnung, ob eine solche Nutzung der Räumlichkeiten überhaupt zulässig ist.

Wer vor Überraschungen gefeit sein will, der muss vor Erwerb der Wohnung also die Gemeinschaftsordnung studieren.

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