Das Hausgeld - Haftet der Käufer für rückständiges Hausgeld?

Hat man seine alte Mietwohnung verlassen und ist endlich in die neue Eigentumswohnung eingezogen, dann ändert sich eines nicht: Man muss auch für die eigene Immobilie allmonatlich Zahlungen leisten. Diese Zahlungspflicht bezieht sich weniger auf Tilgungs- und Zinszahlungen, die man unter Umständen bei einem bankfinanzierten Kauf der Wohnung zu begleichen hat.

Jeder Wohnungseigentümer ist vielmehr nach § 16 Abs. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) den anderen Wohnungseigentümern gegenüber dazu verpflichtet, „die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.“

Kosten für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung, Kosten für einen Aufzug in der Wohnanlage, Hausmeisterkosten, Heizkosten, die Müllabfuhr, Reinigungskosten, Kosten für die Versicherung und Verwaltung des Gebäudes und Beiträge zu einer Instandhaltungsrücklage einer Immobilie belasten die einzelnen Wohnungseigentümer und führen regelmäßig zu einer monatlichen Zahlungspflicht in Höhe einiger Hundert Euro.

Die Eigentümergemeinschaft ist auf regelmäßige Zahlungen ihrer Mitglieder angewiesen, um ihren eigenen Zahlungsverpflichtungen nachkommen zu können.

Grundlage für die Zahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer ist der Wirtschaftsplan, der nach § 28 WEG vom Verwalter für jedes Wirtschaftsjahr aufzustellen ist.

Wer schuldet das Hausgeld? Der neue oder der alte Eigentümer?

Wechselt das Eigentum an einer Wohnung, dann sind zwei Ereignisse für die Frage entscheidend, wer gegenüber der Eigentümergemeinschaft das so genannte Hausgeld schuldet und wer von der Gemeinschaft in Anspruch genommen werden kann: Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Fälligkeit der Hausgeldforderung auf der einen Seite und der Tag der Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf der anderen Seite.

Bis zum Tag der im Grundbuch vollzogenen Eigentumsumschreibung haftet der Verkäufer für alle bis zu diesem Zeitpunkt fällig gewordenen Hausgeldforderungen. Eine Hausgeldforderung der Gemeinschaft wird nach § 28 Abs. 2 WEG regelmäßig mit Beschlussfassung des Wirtschaftsplanes und Abruf der daraus resultierenden Zahlungen durch den Verwalter fällig.

Ab dem Tag der Grundbuchänderung und dem vollzogenen Eintrag des neuen Eigentümers steht der neue Eigentümer für ab diesem Zeitpunkt fällig werdende Hausgeldforderungen in der Pflicht.

Eine Haftung des Erwerbers für rückständige Hausgeldzahlungen des Veräußerers gibt es grundsätzlich nicht. Vielmehr muss sich die Gemeinschaft Gelder, die der alte Eigentümer der Wohnung schuldig geblieben ist, grundsätzlich bei diesem einfordern.

Rückständige Hausgeldzahlungen können zu Versorgungssperre führen

Bleibt ein Eigentümer das von ihm geschuldete Hausgeld gegenüber der Gemeinschaft schuldig, dann drohen ihm unter Umständen drastische Konsequenzen. So haben Gerichte in der Vergangenheit eine Sperre von Wasser und Heizenergie durch die Eigentümergemeinschaft als „ultima ratio“ für zulässig erachtet (KG, Beschluss vom 21.05.2001, 24 W 94/01).

Voraussetzung für eine solche Maßnahme ist in jedem Fall ein erheblicher Rückstand des betroffenen Eigentümers mit seinen Hausgeldzahlungen und mangelnde Aussichten für die Eigentümergemeinschaft, diese Rückstände bei dem Schuldner beitreiben zu können.

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