Bewertung einer Immobilie

Die Bewertung einer Immobilie kann bei einer Kauf- oder Verkaufentscheidung neben harten wirtschaftlichen oder rechtlichen Fakten auch zu einem Gutteil von emotionalen Gründen bestimmt sein. Entspricht Lage, Architektur, Alter und Erhaltungszustand eines Gebäudes zu hundert Prozent den Erwartungen des Erwerbers, dann wird er mit seiner Kaufentscheidung nicht zögern.

Im Geschäftsleben ist der Begriff der Bewertung einer Immobilie allerdings mit harten Fakten hinterlegt. Neben dem oft entscheidenden Kriterium des Preises einer Immobilie werden dort vor einer positiven Kaufentscheidung noch zahlreiche andere wertbildende Faktoren abgefragt.

So interessiert einen Immobilieninvestor zum Beispiel brennend, mit welchen öffentlich-rechtlichen Einschränkungen er beim Erwerb der Immobilie zu rechnen hat. Der Inhalt von Raumordnungs- oder Bauleitplänen fließt bei der Bewertung einer Immobilie ebenso mit ein wie beispielsweise die Frage, ob Aspekte des Denkmalschutzes bei der Nutzung eines Grundstücks berücksichtigt werden müssen.

Klärungsbedürftig ist vor dem Erwerb einer Immobilie auch immer, ob neben dem Eigentümer Dritte Rechte an dem Grundstück haben. Dies kann ganz simpel der Mieter einer Immobilie sein, aber auch beispielsweise ein im Grundbuch eingetragener dinglich berechtigter Inhaber von Nießbrauchrechten.

Der Verkehrswert einer Immobilie

Über Kauf oder Nicht-Kauf einer Immobilie entscheidet oft der Preis. Die Entscheidungsfindung für Käufer oder Verkäufer einer Immobilie wird dabei wesentlich erleichtert, wenn man als Orientierungspunkt den aktuellen Verkehrswert der Immobilie kennt.

Was die Juristen unter dem Begriff des Verkehrwertes verstehen, ist in § 194 BauGB (Baugesetzbuch) definiert.

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Wer als Kauf- oder Verkaufinteressent einer Immobilie eine unabhängige Einschätzung des Verkehrswertes einer Immobilie bekommen will, der kann sich zwanglos an die bei allen kreisfreien Städten und Landkreisen gebildeten so genannten Gutachterausschüsse wenden, § 192 BauGB. Diese Ausschüsse sind organisatorisch bei Behörden angesiedelt und bestehen meist aus ehrenamtlich tätigen Sachverständigen, Vertretern aus den Bereichen Immobilien-, Bau-, und Bankwesen sowie Mitarbeitern der Finanz- und Baubehörden.

Einen guten Überblick über die aktuellen Werte von bebauten und unbebauten Grundstücken in ihrem Zuständigkeitsbereich erhalten die Gutachterausschüsse vor allem durch die Verpflichtung der Notare, die Ausschüsse mit sämtlichen Kauf- und Erbbaurechtsurkunden über Immobilien zu versorgen, die von den Notaren beurkundet werden. Die Daten aus diesen aktuellen Verträgen fließen in eine Kaufpreissammlung ein und dienen als Grundlage für die Bestimmung des Verkehrswertes eines Grundstücks.

Die Gutachterausschüsse werden auch für den Privatmann tätig. Wertgutachten über Immobilien werden auf Antrag und gegen Erstattung von Gebühren nach § 16 der Verordnung über die Gutachterausschüsse (GutachterausschussV) angefertigt.

Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren nach der WertV

Ein solches Gutachten orientiert sich dabei an der Kaufpreissammlung auf der einen Seite und andererseits an § 7 WertV (Wertermittlungsverordnung). Danach kann zur Bewertung eines Grundstücks das so genannte Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren oder auch eine Kombination dieser Verfahren zur Anwendung kommen.

Der Einheitswert und Beleihungswert eines Grundstücks

Neben dem Verkehrswert ist in der Geschäfts- und Finanzwelt auch noch der Begriff des „Einheitswertes“ bzw. des „Beleihungswertes“ eines Grundstücks von Relevanz.

Der Einheitswert ist die Bewertung von Grundvermögen durch die Finanzbehörden zur Feststellung der Grundsteuer. Der Einheitswert wird nach den Grundsätzen des Bewertungsgesetzes ermittelt.

Der Beleihungswert wird von Banken und Sparkassen festgelegt, um festzustellen, in welchem Umfang ein Grundstück als Sicherheit für ein Darlehen dienen kann, § 7 Abs. 7 Bausparkassengesetz.

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