Die zerstrittene Eigentümergemeinschaft - Ist die Eigentümergemeinschaft intakt?

Man kann im Vorfeld des Erwerbes einer Eigentumswohnung viel tun, um Risiken im Zusammenhang mit der Anschaffung auszuschließen.

Das Studium von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hilft bei der Klärung der Frage, welche Rechte und vor allem welche Pflichten der Erwerber der Wohnung mit dem Kauf übernimmt.

Ein Blick in den Wirtschaftsplan der Anlage, die letzte Jahresabrechnung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Zeit verschafft dem Erwerber einen Eindruck von möglichen wirtschaftlichen Problemen, die er sich mit dem Erwerb der Wohnung gleichzeitig einkauft.

Schließlich kann bei dem Verwalter der Wohnanlage abgeklopft werden, ob und bejahendenfalls in welchem Umfang demnächst Sanierungsmaßnahmen oder die Durchführung von Schönheitsreparaturen anstehen, die den Erwerber als Eigentümer ebenfalls finanziell belasten würden.

Einen eher weichen, im Zweifel aber sehr wichtigen Faktor, kann man hingegen auf den ersten Blick als Erwerber einer Eigentumswohnung nur schwer beurteilen. Die Frage nämlich, ob die Gemeinschaft der verschiedenen Eigentümer einigermaßen homogen ist oder ob es einzelne oder sogar mehrere Mitglieder in der Gemeinschaft gibt, die eher querulatorisch veranlagt sind und den anderen Wohnungseigentümern das Leben zur Hölle machen.

Man sieht es einer noch so gepflegten Wohnung nicht an, ob zwei Stockwerke über der Wohnung ein Zeitgenosse zuhause ist, dessen einziger Lebensinhalt darin zu bestehen scheint, seine Mitbewohner zu tyrannisieren und alle Mittel, die im das Wohnungseigentumsgesetz bietet, nutzt, um seine ureigene Vorstellung von ordnungsgemäßer Verwaltung durchzusetzen.

Man kann bei Erwerb einer Eigentumswohnung versuchen, solchen Störungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft auf die Spur zu kommen. Aufmerksam sollte man zum Beispiel werden, wenn der Verwalter der Wohnanlage in letzter Zeit mehrmals gewechselt hat. Dies könnte ein Indiz dafür sein, dass es innerhalb der Gemeinschaft nicht unerhebliche Spannungen gibt, die bereits mehrere Verwalter zur Kapitulation gebracht haben.

Weiter ist es durchaus empfehlenswert, sich von dem Verkäufer der Eigentumswohnung im Kaufvertrag attestieren zu lassen, dass ihm von größeren Zwistigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft nichts bekannt ist.

Aber selbst wenn man letztere Zusicherung vom Wohnungsverkäufer nicht eingeholt hat, kann dem Erwerber einer Wohnung, der mit seiner neuen Immobilie nicht nur Wohnraum, sondern auch eine heillos zerstrittene Eigentümergemeinschaft eingekauft hat, geholfen werden.

Bereits diverse Gerichte haben nämlich den Verkäufer einer Wohnung zu Schadensersatz verurteilt, weil dieser dem Erwerber die Probleme innerhalb der Eigentümergemeinschaft im Zuge des Erwerbvorgangs verschwiegen hatte.

So urteilte bereits das Kammergericht Berlin am 07.05.1991 (Az.: 7 U 6990/90), dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung den Käufer über „gravierende Streitigkeiten“ innerhalb einer Eigentümergemeinschaft aufzuklären habe. In dem entschiedenen Fall war es innerhalb der Gemeinschaft zu über 65 Streitigkeiten mit zum Teil tiefgreifenden Auswirkungen auf die Gemeinschaft gekommen. Der Verkäufer hatte dem Erwerber Schadensersatz in Höhe des merkantilen Minderwertes der Wohnung zu bezahlen.

Im gleichen Sinne urteilte das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 04.12.1996 (Az.: 9 U 92/96). Dort standen sich zwei widerstreitende Eigentümergruppen gegenüber, die sich wechselseitig mit mehr als 100 WEG-Streitverfahren überzogen hatten. Der Kläger konnte in diesem Fall die Rückgängigmachung des Kaufvertrages und die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen.

Auch das OLG Hamm hatte für einen Erwerber einer Eigentumswohnung Verständnis, nachdem der Verkäufer selber wegen eines schikanösen Verhaltens eines Miteigentümers das Feld geräumt und seine Wohnung verkauft hatte, den Erwerber aber über die Motive für den Verkauf im Unklaren gelassen hatte. Mit Entscheidung vom 14.04.1997 (Az.: 22 U 96/96) wurde der Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises verurteilt.

Das könnte Sie auch interessieren:
Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Hausordnung beachten
Das Hausgeld - Haftet der Käufer für rückständiges Hausgeld?
Sind bauliche Veränderungen an der neuen Wohnung zulässig?

Hier wird ein Anwalt für Immobilienrecht gesucht!

Kontaktieren Sie uns!

Immobilienrecht