Die Entschädigung für eine Enteignung

Wird ein Grundstückseigentümer enteignet, dann muss er für den Verlust seines Vermögens entschädigt werden. Art. 14 Abs. 3 GG (Grundgesetz) sieht hierzu vor, dass die „Entschädigung unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen“ ist.

Man könnte aufgrund dieser Formulierung in der Verfassung auf die Idee kommen, dass die Höhe der Enteignungsentschädigung eher zufällig und bei Ebbe in der Staatskasse entsprechend gering ausfällt, nachdem „die Allgemeinheit“ grundsätzlich wenig Interesse daran hat, dem enteigneten Eigentümer eine hohe Entschädigung zu bezahlen.

Regelmäßig sehen die Gesetze jedoch vor, dass der betroffene Eigentümer einen angemessenen Ausgleich für den Verlust seines Eigentums erhalten soll, der ihn in die Lage versetzen soll, sich einen vergleichbaren Gegenstand zu beschaffen. In aller Regel wird der Eigentümer mit dem Verkehrswert entschädigt, den sein Eigentum zum Zeitpunkt des Enteignungsbeschlusses hatte.

Nähere Auskünfte zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken gibt die auf Grundlage von § 199 BauGB (Baugesetzbuch) erlassene Wertermittlungsverordnung (WertV). Zur Ermittlung des Verkehrswerts können von der Enteignungsbehörde danach das so genannte Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren herangezogen werden.

Bei dem Vergleichswertverfahren wird der Wert des betroffenen Grundstücks durch einen Vergleich mit ähnlichen Grundstücken ermittelt.

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei bebauten Grundstücken angewendet und geht grundlegend von dem Reinertrag aus, der mit den auf dem Grundstück vorhandenen Gebäuden erzielt werden kann.

Im Rahmen des Sachwertverfahrens wird der Wert der baulichen Anlagen, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen, und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten ermittelt. Der Wert des Bodens wird gleichzeitig im Vergleichswertverfahren festgestellt.

Nähere Einzelheiten zu diesen drei Verfahren enthalten die §§ 13 ff. WertV.

Die im Rahmen einer Enteignung zu bezahlende Entschädigung entspricht nicht einem klassischen Schadensersatzanspruch nach §§ 249 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Der enteignete Eigentümer soll lediglich für den unmittelbaren Verlust seines Eigentums entschädigt werden und erhält, anders als im Schadensersatzrecht, zum Beispiel keinen entgangenen Gewinn.

Denkbar ist auch, dass Abzüge von der Entschädigung vorgenommen werden, wenn das enteignete Grundstück beispielsweise mit Altlasten verunreinigt ist und die anfallenden Sanierungskosten vom Entschädigungsbetrag abgesetzt werden.

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