Wann erhält der Makler keine Provision?

Ein Immobilienmakler erhält seine Provision „für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags“, § 652 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Regelmäßig ist die Maklerprovision danach fällig, wenn durch die Vermittlungstätigkeit des Maklers ein Kauf- oder Mietvertrag über eine Immobilie abgeschlossen wird.

In folgenden, zum Teil im Gesetz geregelten, Fällen erhält der Immobilienmakler allerdings trotz Tätigwerden keine Provision:

Es ist gar kein Maklervertrag zustande gekommen

Für einen Provisionsanspruch muss der Immobilienmakler das Zustandekommen eines wirksamen Maklervertrages mit seinem Kunden nachweisen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist „in der bloßen Ausnutzung einer Maklertätigkeit nicht in jedem Fall und nicht ohne weiteres der Abschluss eines Maklervertrages zu erblicken“ (BGH, Urteil vom 08.10.1986, IVa ZR 20/85). Ohne wirksamen Maklervertrag erhält der Makler keine Provision.

Formnichtigkeit der Maklervereinbarung

Grundsätzlich kommt ein Maklervertrag ohne die Einhaltung einer besonderen Form wirksam zustande. Der Vertrag kann also mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden.

Wenn mit den Bedingungen des Maklervertrages jedoch Druck auf den Kunden im Hinblick auf den Abschluss eines formbedürftigen Vertrages ausgeübt werden soll, dann kann auch der Maklervertrag selber formbedürftig werden und ist bei Nichteinhalten der Form nichtig.

So zum Beispiel entschieden für Verträge, die ein Straf- oder Provisionsversprechen des Kunden zugunsten des Immobilienmaklers für den Fall enthalten, dass ein – beurkundungspflichtiger – Grundstücksvertrag nicht zustande kommt. Ein solcher Maklervertrag muss seinerseits von einem Notar beurkundet werden.

Nichtiger Maklervertrag

Der Maklervertrag kann unter bestimmten Umständen nichtig sein und damit auch keine Provisionsansprüche zugunsten des Maklers begründen.

So ist ein Maklervertrag zum Beispiel in Fällen einer wucherischen Maklerprovision nichtig, § 138 BGB. Wucher liegt dann vor, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Eine Maklerprovision wird diese Voraussetzungen erfüllen, wenn sie betragsmäßig weit über einer ortsüblichen Provision liegt.

Nichtig sind Maklerverträge auch, wenn auf Maklerseite bestimmte Berufsgruppen auftreten. Notaren oder Rechtsanwälten ist es zum Beispiel unter Umständen untersagt, Grundstücksgeschäfte zu vermitteln. Werden sie trotzdem als Makler tätig, haben sie keinen Provisionsanspruch.

Doppeltätigkeit des Maklers

Wird der Makler für beide Seiten eines Immobiliengeschäfts tätig und war ihm dies in einem der zugrunde liegenden Verträge ausdrücklich untersagt, dann verliert der Makler seinen Anspruch auf Maklerprovision, § 654 BGB.

Verwirkung des Provisionsanspruchs

Der Makler kann seinen Provisionsanspruch verwirken, wenn er sich gegenüber seinem Kunden einer schweren Pflichtverletzung schuldig macht und den Kunden beispielsweise über ihm bekannte Umstände der Immobilie nicht aufklärt, obwohl er die Wichtigkeit dieser Informationen für seinen Kunden erkennen kann.

Fehlende Kausalität des Maklerhandelns

Der Makler erhält eine Provision nur dann, wenn zwischen seiner Tätigkeit und dem Abschluss des Immobilienvertrages ein ursächlicher Zusammenhang besteht. Fehlt dieser Zusammenhang, weil dem Kunden des Maklers beispielsweise das fragliche Objekt und die Verkaufsabsichten des alten Eigentümers ohnehin bekannt waren, dann kann die Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Immobilienvertrages zu verneinen sein. In diesem Fall entfällt auch der Provisionsanspruch.

Maklergeschäfte an der Haustür – Hautürwiderrufsgesetz

Ist der Maklervertrag zwischen einem Verbraucher und dem Makler am Arbeitsplatz des Verbrauchers oder im Bereich seiner Privatwohnung abgeschlossen worden, dann steht dem Verbraucher unter Umständen ein Widerrufsrecht zu. Im Falle des Widerrufs erlischt der Provisionsanspruch des Maklers.

Widerruf nach dem Fernabsatzrecht

Kommt ein Vertrag zwischen Immobilienmakler und Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (z.B. Mails, Telefon, Briefe, Fax) zustande, so besteht für den Verbraucher die Möglichkeit, den Maklervertrag zu widerrufen, § 312d BGB.

Im Falle des Widerrufs erlischt der Provisionsanspruch des Maklers.

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