Sind Erschließungskosten im Kaufpreis der Wohnung enthalten?

Der Käufer einer Eigentumswohnung ist gut beraten, wenn er sich im Vorfeld des Erwerbes mit dem Thema Erschließungsbeiträge beschäftigt. Auf ihn können nämlich nach dem Erwerb wie auf jeden anderen Immobilieneigentümer Beitragsbescheide von Kommunen oder anderen Versorgungsträgern zukommen, mit denen nicht unerhebliche Kosten für die Frischwasserversorgung, die Entwässerung oder auch den Straßenneu- bzw. ausbau geltend gemacht werden.

Besonders bei neu gebauten Wohnanlagen sollte sich der Erwerber Klarheit darüber verschaffen, ob und in welchem Umfang Erschließungsbeiträge bereits mit dem von ihm geschuldeten Kaufpreis abgegolten sind. Regelmäßig können nämlich gerade bei größeren Wohnanlagen die Erschließungsbeiträge nicht im Kaufpreis berücksichtigt werden, da die Beiträge zeitlich erst weit nach dem Einzug des Erwerbers und der Eigentumsumschreibung von den Maßnahmenträgern abgerechnet werden.

Enthält der Kaufvertrag über die Eigentumswohnung zur Frage der Erschließungsbeiträge keine abweichende Regelung, dann gilt die gesetzliche Regelung in § 436 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Danach ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.

Nach der gesetzlichen Regelung kommt es also nicht darauf an, ob die Kommune oder der Versorgungsträger bereits Beitragsbescheide verschickt hat. Ist nur mit der Erschließungsmaßnahme bereits begonnen worden, dann trägt die Kosten grundsätzlich der Veräußerer.

Die Parteien des Kaufvertrages haben es aber selbstverständlich in der Hand, eine von § 436 BGB abweichende Vereinbarung in dem notariellen Kaufvertrag zu vereinbaren.

Oft hat gerade die Veräußererseite ein großes Interesse daran, die für beide Vertragsparteien nur schwer handhabbare gesetzliche Regelung (Wann ist mit einer Erschließungsmaßnahe „bautechnisch begonnen“?) zu ihren Gunsten abzuändern. In der Praxis weit verbreitet ist daher eine vertragliche Vereinbarung zwischen Veräußerer und Erwerber, wonach für die Frage der Kostentragung maßgeblich darauf abgestellt wird, ob eine Erschließungsmaßnahme bereits in Rechnung gestellt wurde.

Liegt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (oder alternativ zum Zeitpunkt des Besitzübergangs) bereits ein Beitragsbescheid vor, dann trägt der Veräußerer diese abgerechneten Erschließungskosten. Wird der Bescheid erst nach diesem maßgeblichen Zeitpunkt erlassen, muss sie der Erwerber bezahlen.

Taucht eine solche als „Bescheidslösung“ bezeichnete Klausel in dem notariellen Vertrag auf, dann sollte sich der Erwerber der Wohnung im Vorfeld unbedingt mit der betroffenen Gemeinde bzw. dem Versorgungsträger in Verbindung setzen, um dort nähere Informationen zur Höhe von zukünftig entstehenden Erschließungsbeiträgen abzufragen.

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