Was ist ein Erbbaurecht und wie entsteht es?

Das Erbbaurecht ist nach der Gesetzesdefinition in § 1 Abs. ErbbauRG (Erbbaurechtsgesetz) das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.

Damit stellt das Erbbaurecht ein altehrwürdiges sachenrechtliches Prinzip auf den Kopf. Nach den §§ 93 und 94 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gehören nämlich fest mit dem Erdboden verbundene Sachen zwingend dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich die Sachen befinden. Errichtet man also in Deutschland auf einem Grundstück ein Gebäude, dann ist kraft Gesetz regelmäßig derjenige Eigentümer des Baukörpers, dem auch das Grundstück gehört.

Dieses gesetzliche Grundprinzip wird durch das Erbbaurecht durchbrochen. Das Erbbaurecht ermöglicht es dem Inhaber des Erbbaurechts, ein veräußerliches und vererbliches Recht an einem Gebäude zu haben, ohne dass der Erbbauberechtigte auch gleichzeitig Eigentümer des betreffenden Grundstücks sein muss.

Sinn und Zweck dieses nach dem ersten Weltkrieg im Jahr 1919 in Deutschland in Gesetzesform geregelten Erbbaurechts war und ist, Bauwilligen die Errichtung eines Gebäudes zu ermöglichen, ohne hierfür den – oft kostspieligen – Grund und Boden zu Eigentum erwerben zu müssen. Das Grundstück verbleibt vielmehr im Eigentum des Grundstückeigentümers. Dieser erhält vom Erbbauberechtigten für die Nutzung des Grundstücks ein Nutzungsentgelt, den so genannten Erbbauzins. Der Grundstückseigentümer kann sein Grundstück also wirtschaftlich verwerten, ohne es verkaufen zu müssen.

Nach § 11 Abs. 1 ErbbauRG muss ein Vertrag, durch den sich Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter verpflichten, ein Erbbaurecht zu bestellen bzw. zu erwerben, zwingend notariell beurkundet werden. Ein –kostenpflichtiger – Notartermin steht also immer am Anfang der Begründung eines Erbbaurechts.

Ein Erbbaurecht entsteht mit der Eintragung des Rechts in der zweiten Abteilung des entsprechenden Grundbuchblattes. Dabei ist das Erbbaurecht nach § 10 Abs. 1 ErbbauRG zwingend an erster Rangstelle im Grundbuch einzutragen. Diese Vorschrift dient dem Schutz des Erbbauberechtigten und der ihn finanzierenden Bank. Sollte nämlich der Eigentümer des Grundstücks in finanzielle Schwierigkeiten geraten und das Grundstück zwangsversteigert werden, dann bleibt das Erbbaurecht in jedem Fall bestehen und erlischt nicht in der Zwangsversteigerung, § 25 ErbbauRG.

Neben der Frage zur Höhe des vom Erbbauberechtigten geschuldeten Nutzungsentgeltes müssen sich die Parteien eines Erbaurechtvertrages über eine Reihe weiterer Punkte einigen.

So ist in jedem Fall zu klären, für welche Zeitdauer das Erbbaurecht bestellt werden soll. Wenngleich aus rechtlichen Gründen nichts gegen eine unbefristete Dauer eines Erbbaurechts spricht, wird in der Praxis häufig ein Zeitraum von 99 Jahren gewählt. Nach § 2 Nr. 6 ErbbauRG können die Parteien dabei auch ein optionales Recht für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf vereinbaren.

Nach § 2 Nr. 7 ErbbauRG kann weiter vereinbart werden, dass der Grundstückseigentümer verpflichtet sein soll, das Grundstück nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit des Erbbaurechts an den Erbbauberechtigten zu verkaufen.

Schließlich können die Vertragsparteien im Vertrag auch schon Regelungen für den Fall der Beendigung des Erbbaurechts treffen. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit erlischt das Recht des Erbbauberechtigten, das von ihm auf dem Grundstück errichtete Gebäude zu nutzen. Nachdem in diesem Fall das Eigentum an dem vom Erbbauberechtigten errichteten Gebäude an den Grundstückseigentümer fällt, § 12 Abs. 3 ErbbauRG, können die Parteien die Zahlung einer Entschädigung des Grundstückeigentümers an den Erbbauberechtigten vereinbaren, § 27 ErbbauRG.

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