Wann kommt ein Maklervertrag mit dem Immobilienmakler zustande?

Ist man auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung, dann stolpert man fast zwangsläufig über die Spezies der Immobilienmakler. Der Immobilienmakler wird nach entsprechendem Auftrag durch Erwerber oder Veräußerer der Immobilie tätig und sein Daseinszweck besteht darin, den Kauf (oder auch nur die Vermietung) der Immobilie zwischen den beiden Seiten zu vermitteln.

Gelingt die Vermittlung aufgrund der Bemühungen des Immobilienmaklers, dann hat er einen Anspruch auf eine Provision, auch Mäklerlohn oder Courtage genannt.

Der Maklervertrag ist in den §§ 652 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) rudimentär geregelt. Für den Bereich der Vermittlung von Wohnraum durch einen Makler kommen ergänzend die Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes hinzu.

Ein Vertrag mit einem Makler ist sowohl für die Erwerber- als auch für die Veräußererseite schnell geschlossen. Insbesondere unterliegt ein Maklervertrag keiner besonderen Formvorschrift. Man kann einen Maklervertrag jederzeit schriftlich, oder auch mündlich z.B. am Telefon abschließen.

Rechtlich gilt für den Maklervertrag dasselbe, wie für alle anderen Verträge nach deutschem Recht. Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn zwei korrespondierende Willenserklärungen, das Angebot zum Vertragsabschluss und die Annahme dieses Angebotes vorliegen.

Interessant ist die Frage des Vertragsabschlusses zwischen Makler und Kunde immer wieder unter dem Gesichtspunkt einer am Ende der Tage vom Makler geforderten Maklerprovision. Knackpunkt in vielen juristischen Auseinandersetzungen ist hier immer wieder die Frage, ob der Interessent dem Makler für seine Dienste eine Provision „versprochen“ hat. Nach § 652 BGB ist zur Zahlung einer Maklercourtage schließlich nur verpflichtet, wer „für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht“.

Immer dann, wenn der Makler werbend nach Außen hervortritt, zum Beispiel durch eine Zeitungsannonce oder im Rahmen einer Internetseite, die Initiative also vom Makler ausgeht, dann muss der Makler gegenüber einem Interessenten noch vor Tätigwerden klar machen, dass er eine Provisionserwartung hat. Ein Anruf eines Interessenten beim Makler auf ein Inserat hin, der den Zweck hat, nähere Informationen zu dem Objekt zu erhalten, löst mit Sicherheit noch keinen Provisionsanspruch des Maklers aus.

Einen Vertragsschluss und einen entsprechenden Provisionsanspruch des Maklers im Vermittlungsfall haben Gerichte aber z.B. bereits für den Fall bejaht, wenn der Interessent vom Makler Name und Adresse der Veräußererseite erhält. Hingegen ist das Zustandekommen eines Maklervertrages nach der Rechtsprechung aber beispielsweise zu verneinen, wenn der Makler dem Interessenten lediglich ein Exposé des fraglichen Objektes zukommen lässt, ohne ihn gleichzeitig hinreichend deutlich über seine Provisionserwartung aufzuklären.

Geringer sind die Anforderungen an das Zustandekommen des Maklervertrages auch in den Fällen, in denen der Interessent aus eigenem Antrieb auf einen Makler zugeht und ihn beauftragt, für ihn am Markt eine bestimmte Immobilie zu suchen.

Im Streitfall hat der Makler jedenfalls vor Gericht die Beweislast für das Zustandekommen eines Maklervertrages und die Begründung seines Provisionsanspruchs. Es liegt also regelmäßig im Interesse des Maklers, in Bezug auf seinen Provisionsanspruch für klare Verhältnisse zu sorgen und einen Vertragsschluss nachvollziehbar zu dokumentieren. Ein schriftlicher Maklervertrag oder auch ein deutlicher Hinweis auf die Provisionserwartung in allgemeinen Geschäftsbeziehungen des Maklers, die wirksam in einen Vertrag einbezogen werden, schaffen hier in Einzelfall Klarheit.

Versäumt es der Makler hingegen, seinen Provisionsanspruch gegenüber dem Kunden klarzustellen, dann kann er bei Gericht – trotz umfangreicher Maklertätigkeiten – gegebenenfalls eine eher unerfreuliche Überraschung erleben. Er muss sich dann nämlich im Zweifel mit folgenden vom Bundesgerichtshof bereits wiederholt angewendeten Grundsätzen auseinandersetzen:

Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, (hat) damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt, erklärt. Der Interessent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus“ (BGH, Urteil vom 16.11.2006, III ZR 57/06).

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