Die Maklerprovision zahlt zukünftig der Vermieter von Wohnraum – Das Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsrecht

Am 01.06.2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft getreten. Dieses Gesetz brachte nicht nur ein „Mietpreisbremse“ mit sich, sondern manifestiert bei der Vermittlung von Mietwohnungen auch das so genannte „Bestellerprinzip“.

Zukünftig soll eine Maklerprovision bei Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum nur noch derjenige bezahlen, der den Makler mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt hat. Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Neuerung ist es erklärtermaßen, den Mieter vor wirtschaftlichen Belastungen mit Maklerprovisionen zu schützen.

Die Immobilienmakler und Wohnungsvermittler sind gegen das neue Gesetz bereits im Vorfeld Sturm gelaufen und haben auch eine Verfassungsklage beim Bundesverfassungsgericht eingereicht.

Welche Erfolgsaussichten das Verfassungsgericht dieser Klage einräumt, konnte man einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 13.05.2015 entnehmen, mit dem der Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen das Inkrafttreten des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen beantragt worden war.

In Anbetracht eines jährlichen Gesamtumsatzes der Immobilienmakler in Deutschland in Höhe von 17,1 Milliarden Euro und einer durchschnittlichen jährlichen Belastung eines Immobilienmaklers durch das Bestellerprinzip in Höhe von gerade einmal rund 8.200 Euro, lehnte das Verfassungsgericht den Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen das Gesetz ab.

Das höchste deutsche Gericht schrieb dabei dem klagenden Immobilienverband Deutschland ins Stammbuch, dass behauptete wirtschaftliche Nachteile Einzelner im Allgemeinen nicht geeignet sind, um die Aussetzung von demokratisch beschlossenen Gesetzen zu begründen.

Was ändert sich durch das Bestellerprinzip?

Wer als Mieter in der Vergangenheit in einschlägigen Internetportalen oder der örtlichen Tageszeitung auf der Suche nach eine neuen Wohnung war, der musste neben dem zu entrichtenden Mietzins und den Umzugskosten oft auch eine Provision für den vom Vermieter eingeschalteten Immobilienmakler einkalkulieren.

Bisher war es gelebte Praxis, dass der Mieter an den vermittelnden Immobilienmakler bei Zustandekommen des Mietvertrages eine Maklerprovision in Höhe von bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer bezahlte. Der Vermieter, in dessen Auftrag und Interesse der Makler tätig wurde, musste sich um das Maklerhonorar nicht kümmern.

Dieses Prinzip wurde durch das neue Gesetz auf den Kopf gestellt. Seit dem 01.06.2015 muss ein Wohnungssuchender nur noch dann eine Provision an den Makler bezahlen, wenn der Wohnungssuchende dem Immobilienmakler in Textform (z.B. durch Email) einen ausdrücklichen Auftrag gegeben hat, für ihn eine Mietwohnung zu suchen und der Makler ausschließlich wegen dieses Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden mit einem Vermieter in Kontakt getreten ist, § 2 Abs. 1a WoVermittG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung).

Die bisher geltende Übung, wonach ein Vermieter auf Kosten des zukünftigen Mieters einen Immobilienmakler mit der Vermittlung seiner Mietwohnung beauftragt, gehört damit der Vergangenheit an.

Derjenige, der den Immobilienmakler für die Vermittlung von Wohnraum bestellt, bezahlt ihn auch.

Abweichende Vereinbarungen sind verboten

Um bei den handelnden Parteien klarzustellen, dass der Gesetzgeber nicht wünscht, dass – perspektivisch zu Lasten des Wohnungssuchenden – Umgehungsgeschäfte getätigt werden, sieht § 2 Abs. 5 WoVermittG ausdrücklich vor, dass die dem vorstehend beschriebenen Prinzip entgegenstehende Vereinbarungen unwirksam sind.

Es hilft dem vom Vermieter beauftragten Immobilienmakler also nichts, wenn er sich vom Wohnungssuchenden attestieren lässt, dass dieser – entgegen der gesetzlichen Regelung – die Maklerprovision übernimmt.

Unzulässige Umgehungsgeschäfte liegen auch in der Vereinbarung einer höheren Miete, um die Maklerprovision auf diesem Weg „aufzufangen“. Ebenfalls unzulässig ist die Vereinbarung überzogener Ablösebeträge für in der Wohnung befindliches Inventar, wie beispielsweise Kücheneinrichtungen oder Möbel, § 4a Abs. 2 WoVermittG.

Hat der Makler nach dem 01.06.2015 trotz der eindeutigen Rechtslage vom Wohnungssuchenden eine Provision kassiert, kann der Wohnungssuchende dieses Geld jederzeit vom Makler zurückfordern, § 5 WoVermittG.

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