Der Grundstückskaufvertrag beim Notar – Was muss man beachten?

Ein Grundstück kann man in Deutschland nicht im Ladengeschäft oder im Internet erwerben. Der Erwerbsvorgang führt Käufer und Verkäufer eines Grundstücks vielmehr zwangsläufig zu einem in Deutschland zugelassenen Notar.

Dort wird der Kaufvertrag zwischen den Parteien beurkundet, § 311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Weiter muss dort die so genannte dingliche Einigung, also die Einigung der Parteien, das das Eigentum an dem Grundstück vom Verkäufer auf den Käufer übergeht, beurkundet werden, §§ 873, 925 BGB. Ist dies vollbracht, muss anschließend noch beim Grundbuchamt die Umschreibung des Grundstücks vom Verkäufer auf den Käufer beantragt werden. Erst wenn dieser letzte Schritt vollzogen ist, hat das Grundstück einen neuen Eigentümer.

Wenn man einen Notartermin zum Zwecke des Erwerbes eines Grundstücks vereinbart hat, dann kann man sich auf ein Erlebnis der besonderen Art freuen. Dort wird den Vertragsparteien nämlich in meist sehr distinguierter Atmosphäre vom Notar ein vorbereiteter Vertragstext verlesen, der vor juristischen Fachbegriffen nur so wimmelt und deswegen auch eher schwer verdaulich ist. Der Notar, der diesen Vertragstext so oder ähnlich bereits einige Hunderte oder, je nach Alter des Notars, bereits einige Tausende Male verlesen hat, bemerkt zuweilen gar nicht, dass seine juristisch nicht geschulte Kundschaft irgendwann gedanklich aussteigt und nur noch darauf wartet, den Vertrag endlich unterschreiben zu dürfen und damit die oft sehr dröge Vorlesung zu beenden.

Nachdem der Kaufvertrag jedoch für die Abwicklung des Immobiliengeschäftes zentrale Grundlage und damit von herausragender wirtschaftlicher Bedeutung ist, lohnt es sich durchaus, aufmerksam zu bleiben und vor allem nachzufragen, falls einem ein Punkt unklar ist.

Ein Grundstückskaufvertrag muss die wesentlichen Punkte bei der Abwicklung des Geschäftes und die wechselseitigen Pflichten der Vertragsparteien möglichst lückenlos klären.

Folgende Punkte sind dabei von herausragender Bedeutung:

Die Absicherung des Verkäufers

Der Verkäufer eines Grundstücks hat vor allem das Interesse, dass er das Eigentum an seinem Grundstück nicht verliert, solange er den Kaufpreis vom Käufer noch nicht erhalten hat. Sobald im Grundbuch die Eigentümeränderung eingetragen ist, hat der Verkäufer sein Eigentum verloren. Kann der Verkäufer jedoch zu diesem Zeitpunkt den Eingang des vereinbarten Kaufpreises nicht feststellen, hat er möglicherweise ein Problem.

Um eine solche Situation zu vermeiden, ist es üblich, dass die Vertragsparteien den beurkundenden Notar anweisen, dass er einen Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt erst dann stellt, wenn ihm vom Verkäufer mitgeteilt wurde, dass der Kaufpreis bei ihm eingegangen ist.

Alternativ können die Parteien auch vereinbaren, dass die Kaufpreiszahlung über ein vom Notar gehaltenes Treuhandkonto abgewickelt wird.

Absicherung des Käufers

Auch der Käufer eines Grundstücks trägt bei der Abwicklung Risiken. Hat er dem Verkäufer nämlich den Kaufpreis bezahlt, dann ist der Wechsel des Eigentums im Grundbuch noch nicht vollzogen. Dort steht regelmäßig der alte Eigentümer noch als verfügungsberechtigter Eigentümer.

Kommt der alte Eigentümer und Verkäufer in dieser Zwischenphase zwischen Kaufpreiszahlung und grundbuchmäßigem Vollzug des Geschäftes aber auf die Idee, das Grundstück an einen anderen zu verkaufen oder mit einer Hypothek zu belasten, dann hat wiederum der Käufer ein Problem.

Um hier Sicherheit für den Käufer zu schaffen, ist es üblich, dass zugunsten des Käufers eine so genannte Vormerkung, § 883 BGB, eingetragen wird. Jede Verfügung, die der Verkäufer nach Eintragung einer solchen Vormerkung über das Grundstück trifft und die den Käufer beeinträchtigen würde, ist unwirksam.

Bewusst zu niedrige Angabe des Kaufpreises

Manchmal entdecken Vertragsparteien bei einem Grundstücksgeschäft ihren Hang zur Sparsamkeit. Nachdem jeder Grundstückskauf sowohl den Notar mit den ihm zustehenden Gebühren nach den GNotKG (Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare) als auch den Staat mit der anfallenden Grunderwerbssteuer reicher machen, kommen die Parteien eines Grundstückskaufvertrages zuweilen auf die Idee, dass man sich einen Teil der Notargebühren und der Grunderwerbssteuer dadurch sparen könnte, indem man den zu zahlenden Kaufpreis bewusst zu niedrig angibt und den fehlenden Rest „schwarz“ an den Verkäufer entrichtet.

Die rechtlichen Folgen eines solchen Gebühren- und Steuersparmodells sind allerdings drastisch: Zum einen ist der mit dem zu niedrigen Kaufpreis beurkundete Notarvertrag als Scheingeschäft nichtig, § 117 BGB. Zum anderen verwirklichen die Parteien mit ihrer Handlung in strafrechtlicher Hinsicht den Tatbestand der Steuerhinterziehung und des Betruges.

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