Gewährleistung für Mängel des Grundstücks und die Erschließungskosten

Diametral entgegengesetzt sind die Interessen des Käufers und des Verkäufers eines Grundstücks, wenn es um Fragen von Mängeln des Grundstücks geht. Der Verkäufer will für Mängel am Grundstück am liebsten gar nicht gerade stehen, der Käufer wiederum hat ein Interesse daran, dass das Grundstück nicht mit unliebsamen Überraschungen verbunden ist und der Verkäufer ihn im Falle des Auftretens von Mängeln entschädigt.

Relevant bei der Veräußerung von Grundstücken ist dabei immer wieder die Altlastenproblematik. Wenn sich auf dem Grundstück in früherer Zeit beispielsweise eine Tankstelle befand oder die Immobilie von einem verarbeitenden Industrieunternehmen genutzt wurde, tut man als Käufer gut daran, sich vor dem Erwerb Gedanken über möglicherweise im Untergrund schlummernde Altlasten und Verunreinigungen zu machen.

Dem Grunde nach hat der Käufer eines Grundstücks nach § 433 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Verkäufer, dass ihm dieser das Grundstück in einem mangelfreien Zustand verschafft. Nach § 434 BGB ist ein Grundstück zunächst dann frei von Sachmängeln, wenn es die im Vertrag vereinbarte Beschaffenheit hat.

Soweit die Parteien über die Frage der Beschaffenheit im Vertrag nichts vereinbart haben, ist ein Grundstück nach der gesetzlichen Regelung dann frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, bzw. wenn es sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Um diese gesetzlichen Vorschriften mit Leben zu erfüllen, sollten die Parteien in dem Vertrag detailliert regeln, welche Zusagen der Verkäufer dem Käufer im Hinblick auf den Zustand des Grundstücks zu geben gewillt ist. So kann ein Vertrag zum Beispiel Aussagen zur Bebaubarkeit eines Grundstücks ebenso machen wie zu möglichen Verunreinigungen des Untergrundes.

Übernimmt der Verkäufer über eine bloße Beschaffenheitsangabe hinaus in dem Vertrag sogar eine Garantie für das Vorhandensein oder die Abwesenheit einer bestimmten Grundstückseigenschaft, dann haftet er dem Käufer für diese Zusicherung unabhängig von der Frage, ob er für den Mangel etwas kann oder von ihm wusste.

In der Praxis ist die Regel bei Grundstückkaufverträgen allerdings nicht die Übernahme von Garantien durch den Verkäufer, sondern vielmehr der komplette Ausschluss von Sachmängelrechten des Käufers. Dies ist bei Individualverträgen auch rechtlich zulässig. Der Käufer muss in diesem Fall das Grundstück in dem Zustand übernehmen, in dem es sich befindet. Einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss kann der Käufer dann nur noch knacken, wenn er dem Verkäufer nachweisen kann, dass diesem ein Mangel des Grundstücks bekannt gewesen ist und er diesen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Erschließungskosten

Der Käufer eines Grundstücks sollte sich in jedem Fall im Vorfeld eines Notartermins Gewissheit über die Frage verschaffen, ob auf ihn zeitnah nach Erwerb des Grundstücks gegebenenfalls Kosten für Erschließungsanlagen zukommen oder sämtliche Erschließungskosten bereits vom Käufer bezahlt worden sind.

Regeln die Vertragsparteien im Vertrag nichts zu den Erbschließungskosten, so gilt die gesetzliche Regelung in § 436 Abs. 1 BGB:

„Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.“

Den Vertragsparteien ist es aber natürlich unbenommen, von diesem Paragrafen abweichende Vereinbarungen zu Erschließungskosten für Straßen, Kanäle, sowie zu Wasser- und Entwässerungsanlagen in den Vertrag aufzunehmen.

Üblich ist im Normalfall die Regelung im Vertrag anhand der so genannten „Bescheidslösung“. Der Verkäufer trägt danach alle Erschließungskosten, für den der Bescheid durch den Kostenträger bis zum Beurkundungstag zugestellt ist. Der Käufer übernimmt alle Erschließungsbeiträge nach diesem Termin.

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