Welche Rolle spielt das Grundbuch beim Kauf eines Grundstücks?

Spielt man mit dem Gedanken, ein Grundstück zu erwerben, dann nähert man sich diesem Vorhaben im Allgemeinen über eine einschlägige Internetseite oder eine Annonce in der lokalen Zeitung. Über diese Medien bekommt man erste Informationen über die Immobilie, über ihre Lage, die Größe des Grundstücks und den vom Verkäufer anvisierten Verkaufspreis.

Im Rahmen der ersten Kontaktaufnahme zu dem ins Auge gefassten Grundstück erfährt man jedoch regelmäßig nicht, wem dieses Grundstück eigentlich gehört. Ebenso bleibt in diesem Stadium unklar, ob und mit welchen Belastungen das Grundstück versehen ist. So kann man selbst nach Inaugenscheinnahme des Grundstücks nicht beurteilen, ob auf dem Grundstück beispielsweise eine so genannte Dienstbarkeit lastet, die man im Falle eines Erwerbes zu übernehmen hätte. Genauso sieht man es einem Grundstück nicht an, ob es gegebenenfalls mit so genannten Grundpfandrechten (Hypothek oder Grundschuld) belastet ist und als Sicherheit für den Kredit eines Dritten dient.

Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt

All diese für den Käufer eines Grundstücks wesentlichen Fragen klärt das Grundbuch. Für jedes Grundstück in Deutschland wird bei den diversen Grundbuchämtern ein eigenes so genanntes Grundbuchblatt geführt. Das Grundbuchamt ist dabei keine eigenständige Behörde, sondern wird als Abteilung bei den Amtsgerichten geführt. Lediglich in Baden-Württemberg werden die Grundbuchämter bis zum 31.12.2017 aus historischen Gründen bei Amtsnotariaten und in weiten Teilen Badens bei den Gemeinden geführt. Ab dem Jahr 2018 sollen die Grundbuchämter auch in Baden-Württemberg bei insgesamt elf Amtsgerichten konzentriert werden.

Jedes Grundbuchblatt hat drei Abteilungen

Ein Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen, § 4 GBV (Grundbuchverordnung). Die entscheidenden Informationen über ein Grundstück finden sich in drei verschiedenen so genannten Abteilungen.

In der ersten Abteilung sind jedem Grundbuchblatt Angaben über den oder die Eigentümer eines Grundstücks zu entnehmen.

Die zweite Abteilung enthält Angaben zu allen Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, einschließlich der sich auf diese Belastungen beziehenden Vormerkungen und Widersprüche. In der zweiten Abteilung findet man also beispielsweise Hinweise zu auf dem Grundstück lastenden Grunddienstbarkeiten, zu Nießbrauchsrechten, Vorkaufsrechten oder Erbbaurechten.

In der dritten Abteilung eines jeden Grundbuchblattes sind schließlich Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche eingetragen. Dabei kann man dem bloßen Eintrag einer Hypothek oder Grundschuld in Abteilung 3 eines Grundbuchblattes alleine noch nicht entnehmen, in welcher Höhe das Grundstück noch als Sicherheit dient. Häufig sind Darlehen, für die ein Grundpfandrecht als Sicherheit gegeben wurde, bereits seit Jahren vollständig zurück gezahlt und die im Grundbuch noch eingetragenen Grundpfandrechte damit für den Eigentümer des Grundstücks wirtschaftlich ohne Risiko. In welcher Höhe ein Grundpfandrecht im Einzelfall noch „valutiert“ teilt jedem Grundstückseigentümer gerne die beteiligte Bank mit.

Weitere Angaben zum Grundstück enthalten die Grundakten

§ 24 GBV i.V.m. § 10 GBO gibt dem Grundbuchamt weiter auf, Urkunden, auf die sich eine Eintragung gründet oder Bezug nimmt, dauerhaft in den so genannten Grundakten aufzubewahren. Jegliche schriftlichen Verträge oder Erklärungen, die für ein Grundstück relevant sind, finden sich in diesen Grundakten wieder und können im Bedarfsfall eingesehen werden.

Wer darf Einsicht in das Grundbuch nehmen?

Nach § 12 GBO ist die – kostenfreie – Einsicht in das Grundbuch jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Für den potentiellen Käufer, der selber noch kein Recht an dem Grundstück hat, bedeutet dies, dass er sich entweder vom Eigentümer eine Vollmacht geben lassen muss, mit deren Hilfe er Einsicht beim Grundbuchamt beantragen kann, oder er muss einen Notar einschalten und sich über den Notar Einsicht verschaffen.

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