Der Gewährleistungsausschluss für Mängel

Kauft man ein bebautes oder unbebautes Grundstück, dann hat der Verkäufer dem Käufer das Grundstück und ein darauf befindliches Bauwerk nach dem Gesetz frei von Sachmängeln zu verschaffen, § 433 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Das Grundstück darf also beispielsweise nicht mit Altlasten verunreinigt sein und das Bauwerk muss ein dichtes Dach haben.

Hat das Grundstück oder das darauf befindliche Bauwerk einen Sachmangel, dann hat der Käufer Rechte nach § 437 BGB. Der Käufer kann nach § 439 BGB Nacherfüllung verlangen, nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 BGB vom Vertrag zurücktreten und seinen bereits geleisteten Kaufpreis zurückfordern, § 441 BGB den Kaufpreis mindern und nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a BGB Schadensersatz verlangen.

Möglicher Haftungsausschluss bei Individualverträgen

Bei unbebauten Grundstücken oder gebrauchten Gebäuden kann der Verkäufer im Rahmen eines Individualvertrages die vorgenannten Mängelrechte des Käufers jedoch weitgehend vertraglich ausschließen. Diese Möglichkeit eines Haftungsausschlusses sieht § 444 BGB ausdrücklich vor. Ein Individualvertrag ist zwischen zwei Parteien individuell ausgehandelt und ist kein Vertragswerk, das von einer Seite wiederholt in der selben Form eingesetzt wird.

Ist ein entsprechender Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück bzw. ein Gebäude vorgesehen, dann hat der Käufer bei Auftreten von Mängeln keine Rechte. Wenn der Boden des Grundstücks also grob verunreinigt ist oder nach einer Weile Risse im Putz des gekauften Gebäudes auftreten, dann ist dies in Anbetracht des vereinbarten Haftungsausschlusses grundsätzlich das Problem des Käufers.

Grenze des Haftungsausschlusses: Arglistiges Verschweigen eines Mangels

Auf den Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer aber dann nicht berufen, wenn er den Mangel bei Vertragsabschluss arglistig verschwiegen hat. Dies setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt und dem Käufer gegenüber nicht offenbarte, obwohl er damit rechnen konnte, dass der Käufer den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder nicht so abgeschlossen hätte.

Kann der Käufer dem Verkäufer bei Auftreten von Mängeln solch ein arglistiges Verschweigen nachweisen, dann ist der vertragliche Gewährleistungsausschluss unwirksam und der Käufer hat seine Rechte aus § 437 BGB.

Weitere Grenze des Haftungsausschlusses: Garantieübernahme

Ein Gewährleistungsausschluss ist weiter dann unwirksam, wenn der Verkäufer im Vertrag eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes übernommen hat. Hat der Verkäufer also zum Beispiel eine Garantie für die Dichtigkeit des Daches eines Gebäudes übernommen, dann hat er hierfür auch dann gerade zu stehen, wenn der Vertrag einen umfassenden Gewährleistungsausschluss vorsieht.

Umfassender Haftungsausschluss in Formular- oder Verbraucherverträgen unzulässig

Handelt es sich bei dem Vertragswerk um Klauseln, die vom Verkäufer häufiger eingesetzt werden (Allgemeine Geschäftsbedingungen) oder wird der Vertrag zwischen einem Unternehmer (§ 14 BGB) und einem Verbraucher (§ 13 BGB) abgeschlossen, dann setzen weiter die Regelungen in den §§ 309 Nr. 7a und 7b BGB einem Haftungsausschluss Grenzen.

Unzulässig und unwirksam sind danach Haftungsausschlüsse oder Haftungsbegrenzungen für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit des Käufers der Immobilie, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung auf Seiten des Verkäufers oder einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verkäufers beruhen.

Unzulässig ist in Formular- oder Verbraucherverträgen ferner ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Immobilienveräußerers oder auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters des Verkäufers beruhen.

Das könnte Sie auch interessieren:
Wichtige Punkte im Kaufvertrag: Gewährleistung für Mängel des Grundstücks und Erschließungskosten
Welche Risiken übernimmt man mit dem Grundstück?
Welche Kosten kommen beim Grundstückskauf auf den Käufer zu?

Hier wird ein Anwalt für Immobilienrecht gesucht!

Kontaktieren Sie uns!

Immobilienrecht