Ist das Grundstück überhaupt bebaubar?

Wenn man sich mit dem Gedanken trägt, ein Grundstück zu erwerben, steht regelmäßig die Frage der Bebaubarkeit im Zentrum des Interesses. Ob und in welchem Umfang ein Grundstück bebaut werden kann, wird in Deutschland durch Normen des öffentlichen Rechts geregelt.

Liegt das Grundstück im Innen- oder im Außenbereich?

Am Beginn einer jeden Recherche zur Frage der Bebaubarkeit eines Grundstücks stehen die Vorschriften der §§ 29 ff. BauGB (Baugesetzbuch). Danach muss man, je nach Lage des Grundstücks wie folgt unterscheiden:

  • Grundstück liegt „innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“ und es existiert für diesen Bereich ein Bebauungsplan (so genannter beplanter Innenbereich)
  • Grundstück liegt „innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“, es gibt aber keinen Bebauungsplan (so genannter nicht beplanter Innenbereich)
  • Grundstück liegt „außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“ (so genannter Außenbereich)

Erfolgversprechende Aussichten zur Errichtung einer Immobilie haben regelmäßig nur Erwerber von Grundstücken, die im Innenbereich einer Gemeinde liegen.

Existiert für das im Innenbereich gelegene Grundstück ein Bebauungsplan, dann muss das Bauvorhaben unter anderem den Vorgaben dieses Bebauungsplanes entsprechen, um den öffentlich-rechtlichen Segen zu erhalten, § 30 BauGB.

Liegt das Grundstück im nicht beplanten Innenbereich, so muss sich das Bauvorhaben in die nähere Umgebung „einfügen“, um zulässig zu sein, § 34 BauGB. Der Begriff des Einfügens ist dabei selbstverständlich eher vage und immer wieder Gegenstand erbitterter gerichtlicher Auseinandersetzungen.

Liegt ein Grundstück hingegen im Außenbereich, so ist eine Bebauung grundsätzlich nur für so genannte privilegierte Bauvorhaben beispielsweise der Land- oder Forstwirtschaft zulässig, § 35 BauGB. Wohnhäuser im Außenbereich, die nicht in Zusammenhang mit Betrieben der Land- oder Forstwirtschaft stehen, sind so gut wie nie zulässig.

Baugenehmigung regelmäßig erforderlich

Hat man ein Grundstück erworben, dass nach den bauplanungsrechtlichen Vorgaben in den §§ 29 ff. BauGB grundsätzlich bebaubar ist, dann ist man allerdings noch lange nicht am Ziel.

Nahezu jede Errichtung eines Baukörpers auf einem Grundstück bedarf nämlich der behördlichen Genehmigung. Nur in Ausnahmefällen verzichtet die öffentliche Hand auf ihren Genehmigungsvorbehalt, in Bayern zum Beispiel im Falle der Errichtung eines Friedhofes oder einer Beschneiungsanlage.

Man hat als Grundstückseigentümer zwar grundsätzlich einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, dies aber selbstverständlich nur, wenn „dem Bauvorhaben keine öffentlich- rechtlichen Vorschriften entgegenstehen“, so für Bayern Art. 68 Abs. 1 BayBO (Bayerische Bauordnung). Welche öffentlich-rechtlichen Vorschriften hier im Einzelfall geprüft und eingehalten werden müssen, ist je nach Bauvorhaben verschieden. Im Regelfall wird es bei einem einfachen im Innenbereich gelegenen Einfamilienhaus vorzugsweise um Vorschriften des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechtes gehen.

Je nach den im Einzelfall gegebenen konkreten Verhältnissen muss aber gegenüber der Genehmigungsbehörde die Kompatibilität des Bauvorhabens z.B. mit dem Arbeitsstättenrecht, dem Bodenschutzrecht, dem Denkmalschutzrecht, dem EU-Recht, dem Fluglärmrecht, dem Gewerberecht, dem Handwerksrecht, dem Immissionsschutzrecht, dem Lebensmittelrecht, dem Luftverkehrsrecht, dem Naturschutzrecht, dem Raumordnungsrecht, dem Sicherheitsrecht, dem Straßenrecht, dem Wald- und dem Wasserrecht nachgewiesen werden…

Nähere Einzelheiten zum öffentlichen Baurecht können der Partnerseite, dem Verwaltungsrecht-Ratgeber, entnommen werden.

Die Erschließung des Grundstücks muss gesichert sein

Eine weitere – und zuweilen kostspielige Voraussetzung – für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist der Umstand, dass die die so genannte Erschließung für das Grundstück gesichert sein muss. Das Grundstück muss also über eine ausreichende Zuwegung ebenso verfügen, wie über Wasserversorgungs- und Wasserentsorgungsleitungen.

Jeder Bauaspirant sollte bei der zuständigen Gemeinde abklären, ob für sein Grundstück sämtliche Erschließungskosten bereits bezahlt sind oder in naher Zukunft kostenträchtige Erschließungsmaßnahmen anstehen.

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