Wann und wie endet ein Erbbaurecht?

Beendigung durch Zeitablauf

Ein Erbbaurecht endet in der Regel durch Zeitablauf. Haben die Parteien in dem zugrunde liegenden Erbbaurechtsvertrag eine bestimmte Laufzeit für das Erbbaurecht vereinbart, dann endet das Nutzungsrecht des Erbauberechtigten mit diesem im Vertrag bestimmten Termin. Das auf dem Grundstück errichtete Gebäude ist an den Grundstückeigentümer herauszugeben und das Grundbuch zu berichtigen.

Der ehemalige Erbbauberechtigte erhält vom Grundstückseigentümer eine Entschädigung für das vom Erbbauberechtigten errichtete Gebäude.

Der Heimfallanspruch des Grundstückeigentümers

Der Grundstückseigentümer ist grundsätzlich verpflichtet, dem Erbbauberechtigten sein Grundstück zur Nutzung für die vereinbarte Dauer des Erbbaurechts zur Verfügung zu stellen. Eine vorzeitige Kündigung des Erbbaurechts oder die Aufnahme einer auflösenden Bedingung in dem zugrunde liegenden Vertrag ist nicht möglich.

Zum Schutz des Grundstückeigentümers wird im zugrunde liegenden Vertrag aber regelmäßig ein so genannter Heimfallanspruch geregelt. Unter bestimmten Voraussetzungen soll der Erbbauberechtigte danach verpflichtet sein, das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu übertragen, § 2 Nr. 4 ErbbauRG.

Gründe für die Geltendmachung des Heimfallanspruchs können insbesondere der Zahlungsverzug oder die Insolvenz des Erbbauberechtigten, eine vertragswidrige Nutzung des Grundstücks oder auch die Tatsache sein, dass das geplante Gebäude vom Erbbauberechtigten nicht binnen einer bestimmten Frist errichtet worden ist.

Seinen Heimfallanspruch muss der Grundstückseigentümer binnen einer Frist von sechs Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem er von den Voraussetzungen für seinen Anspruch Kenntnis erlangt, geltend machen. Lässt er diese Frist verstreichen, dann kann der Erbbauberechtigte die Verjährung des Anspruchs einwenden, § 4 ErbbauRG.

Vertragliche Aufhebung des Erbbaurechts

Den Parteien eines Erbaurechtvertrages ist es selbstverständlich jederzeit unbenommen, sich einvernehmlich über die Aufhebung des Erbbaurechts zu verständigen. Soweit sich Erbbauberechtigter und Grundstückseigentümer darin einig sind, dass das Erbbaurecht nicht länger ausgeübt werden soll, können die notwendigen Maßnahmen zur Aufhebung des zugrunde liegenden Vertrages und insbesondere zur Löschung des Erbbaurechts aus dem Grundbuch angegangen werden.

Neben der Aufhebung des Erbbaurechts werden die Parteien dabei noch weitere Fragen, so zum Beispiel zur Entschädigung des Erbbauberechtigten für den Verlust des von ihm errichteten Gebäudes, zu klären haben.

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