Was ist ein Bauträgervertrag und was muss der Verbraucher beachten?

Es gibt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) keinen eigens geregelten Bauträgervertrag. Einen Hinweis, was der Gesetzgeber unter dem Begriff eines Bauträgers versteht, liefert allerdings § 34c GewO (Gewerbeordnung). Danach bedarf derjenige einer gewerblichen Erlaubnis, der als Bauherr Bauvorhaben im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung durchführt und dazu Vermögenswerte von … Erwerbern verwendet.

Der klassische Bauträgervertrag besteht aus zwei verschiedenen Elementen. Zum einen veräußert der Bauträger seinem Kunden ein Grundstück und gleichzeitig verpflichtet sich der Bauträger, auf diesem Grundstück für seinen Kunden ein Bauwerk zu errichten. Der Bauträgervertrag vereint also sowohl kaufvertragliche als auch werkvertragliche Elemente.

Bedauerlicherweise ist der Begriff des Bauträgers negativ besetzt. Grund hierfür sind die Erfahrungen, die Kunden von Bauträgern immer wieder mit der Vertragsabwicklung und insbesondere der Qualität der Leistungen ihrer Vertragspartner machen mussten. Wer jemals in die Hände eines unseriös arbeitenden Bauträges geraten ist, der kann ein Lied von Leistungsmängeln, zeitlichem Verzug, Finanzierungsschwierigkeiten, unfairen Vertragsbedingungen und am Ende manchmal sogar von der Insolvenz seines Vertragspartners singen.

Wer mit dem Gedanken spielt, sich ein eigenes Heim zuzulegen und zur Realisierung eines solchen Vorhabens einen Bauträger einschalten will, ist gut beraten, sich nicht von Hochglanzprospekten und dem Hinweis auf einen durch einen Notar beurkundeten Vertrag blenden zu lassen. Papier (und auch Prospekte) sind geduldig und auch ein Notar beurkundet den zugrunde liegenden Vertrag ohne Ansehen der Personen und insbesondere ohne die Ausgewogenheit des Vertrages zu überprüfen.

Zahlungen des Kunden müssen dem Baufortschritt entsprechen

Dabei hat der Gesetzgeber in Anbetracht sich häufender Fälle von gescheiterten Bauträgermodellen bereits im Jahr 1974 reagiert und mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Regelungen geschaffen, die in erster Linie den Schutz des Verbrauchers bezwecken. So sieht die MaBV insbesondere vor, dass Bauträger Gelder ihrer Kunden nicht nach Gutdünken, sondern nur nach Maßgabe eines in § 3 Abs. 2 MaBV vorgesehenen Ratenplanes vereinnahmen dürfen. Das in § 3 Abs. 2 MaBV verankerte Prinzip ist dabei einfach: Zahlungen des Kunden müssen dem Baufortschritt entsprechen.

Der in § 3 Abs. 2 MaBV geregelte Zahlungsplan sieht wie folgt aus:

30 % der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,

vom der restlichen Vertragssumme

40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
3 % für den Estrich,
4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
3 % für die Fassadenarbeiten,
5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Zahlungsvereinbarungen in Bauträgerverträgen, die zu Lasten des Kunden von diesen Werten abweichen, sind nach § 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB nichtig. An Stelle eines nichtigen Zahlungsplanes kommt in diesen Fällen die gesetzliche Regelung in § 641 Abs. 1 BGB zur Anwendung. Danach ist die komplette Vergütung vom Kunden erst bei der Abnahme des Werkes zu entrichten. Eine für einen Bauträger eher missliche Konsequenz.

Die Leistungsbeschreibung als zentraler Knackpunkt im Vertrag

Neben ausgewogenen Zahlungsbedingungen und belastbaren Aussagen zum Fertigstellungstermin ist es für den Kunden eines Bauträgers von zentraler Bedeutung, die dem Bauwerk zugrunde liegende Baubeschreibung einer intensiven Überprüfung zu unterziehen. Die Baubeschreibung wird zwar regelmäßig beim Notar mit beurkundet, dies macht sie jedoch nicht weniger anfällig für den Kunden benachteiligende Formulierungen.

In der Baubeschreibung wird festgelegt, welche Leistungen der Kunde in welcher Qualität erhält.

Wer selber bautechnisch nicht vorgebildet ist, sollte die Baubeschreibung vor Vertragsunterzeichnung zwingend von einem Fachmann überprüfen lassen. Ein baubegleitendes Qualitätscontrolling incl. einer Überprüfung der Baubeschreibung bietet beispielsweise zu einem Pauschalpreis der TÜV an.

Weitere Hinweise zum zentralen Punkt der Leistungsbeschreibung sind auf der Partnerseite Baurecht-Ratgeber zu finden.

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