Rechte des Kunden bei Problemen mit dem Bauträger

Kommt es im Rahmen der Vertragsabwicklung zu Problemen mit dem Bauträger, dann muss zunächst geklärt werden, ob diese Probleme den kaufrechtlichen Teil des Vertrages, also die Verpflichtung des Bauträgers zur Übereignung eines mangelfreien Grundstücks, oder den werkvertraglichen Teil des Vertrages, die Verpflichtung des Bauträgers zur Herstellung eines mangelfreien Bauwerks, betreffen.

Das Grundstück ist mangelhaft

Ist das vom Bauträger zur Verfügung gestellte Grundstück mangelhaft, dann richten sich die Rechte des Kunden nach § 437 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Der Kunde kann demnach bei Vorliegen der Voraussetzungen nach § 439 BGB vom Bauträger Nacherfüllung verlangen, nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 BGB von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 BGB den Kaufpreis mindern und nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a BGB Schadensersatz oder nach § 284 BGB Ersatz vergeblicher Aufwendungen vom Bauträger verlangen.

Ein Grundstück ist mangelhaft, wenn es einen Rechts- oder einen Sachmangel aufweist. Ein Sachmangel des Grundstücks liegt beispielsweise vor, wenn das Grundstück nicht die im Vertrag vereinbarte Fläche aufweist.

Das Bauwerk ist mangelhaft

Wesentlich häufiger als ein Mangel am Grundstück treten jedoch Mängel im Rahmen der Herstellung des vereinbarten Bauwerks auf.

Die Rechte des Kunden bestimmen sich in diesem Fall nach den Regeln des Werkvertragrechts in § 634 BGB. Ausführliche Ausführungen zu den Gewährleistungsrechten bei einem Bauwerk sind auf der Partnerseite Baurecht-Ratgeber nachzulesen.

Das Bauwerk wird zu spät fertig

Fast ebenso ärgerlich wie ein ausgewachsener Baumangel ist eine verzögerte Fertigstellung des Bauvorhabens. Welche Rechte der Kunde bei Verzug des Bauträgers geltend machen kann, ist wiederum auf der Partnerseite Baurecht-Ratgeber nachzulesen.

Wer haftet dem Kunden?

Gerade unseriöse Bauträger schließen niemals persönlich einen Bauträgervertrag ab, sondern gründen eine GmbH oder eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft. Diese Gesellschaften sind grundsätzlich auch alleiniger Vertrags- und Ansprechpartner des Kunden, wenn Probleme auftauchen. Der Vertrag wird nur mit der Gesellschaft und nicht etwa mit einem für die Gesellschaft handelnden Geschäftsführer oder Alleingesellschafter abgeschlossen.

Rechte und Pflichten sind daher in der Regel immer mit der Gesellschaft abzuklären, nie mit den handelnden Personen. Dies hat zuweilen den unangenehmen Nebeneffekt, dass sich eine Bauträger-Gesellschaft bei größeren Problemen in die Insolvenz flüchten kann und für Ansprüche jedweder Art dann nicht mehr zur Verfügung steht.

Mögliche Durchgriffshaftung auf Geschäftsführer nach dem BauFordSiG

Ist man mit der Situation konfrontiert, dass bei dem Bauträger absehbar nichts mehr zu holen ist, besteht aber unter Umständen die Möglichkeit, die auf Bauträgerseite handelnden Personen direkt in die Verantwortung zu nehmen.

Ausgangspunkt einer persönlichen Haftung beispielsweise eines GmbH-Geschäftsführers ist das aus dem Jahr 1909 stammende Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG). Nach diesem Gesetz ist der Empfänger von Baugeld verpflichtet, das Baugeld zur Befriedigung solcher Personen, die an der Herstellung oder dem Umbau des Baues auf Grund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt sind, zu verwenden, § 1 BauFordSiG).

Der Begriff des Baugeldes wird durch zwei wesentliche Merkmale bestimmt. Zum einen muss es sich um Geld handeln, das mit der „Bestreitung der Kosten eines Baues oder Umbaues“ zu tun hat und zum anderen muss dieses Geld durch eine Hypothek oder Grundschuld an dem Baugrundstück gesichert sein. Bei einem klassischen Bauträgerprojekt, bei dem der Kunde bei einer Bank ein – grundpfandrechtlich gesichertes – Darlehen aufnimmt um mit diesem geliehenen Geld das Bauvorhaben zu finanzieren, geht es nach der Definition im Bauforderungssicherungsgesetz immer um Baugeld.

Das Bauforderungssicherungsgesetz fordert nunmehr vom Baugeldempfänger, dem Bauträger, dass er dieses Baugeld zwingend nur für den fraglichen Bau und nicht für andere oder sogar private Zwecke einsetzt.

Verstößt der Bauträger gegen diese Verpflichtung, so besteht für den Kunden ein Schadensersatzanspruch.

Nachdem § 1 BauFordSiG ein Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB darstellt, ist auch der gesetzliche Vertreter des Bauträgers zum Schadensersatz verpflichtet. Diese mögliche persönliche Haftung von auf Bauträgerseite handelnden Personen hat bereits oft für Kunden von Bauträgern die große finanzielle Katastrophe vermeiden helfen.

Prospekthaftung des Bauträgers

Weiter sind auf Bauträger auch die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze der Prospekthaftung anwendbar. Werbliche Aussagen des Bauträgers in Verkaufsprospekten zum Beispiel zu Wohnflächen oder zu Isolier- oder Schalldämmwerten stellen nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB Beschaffenheitsangaben dar.

Fehlt der Immobilie am Ende der Tage eine so zugesagte Beschaffenheit, ist das Bauwerk mangelhaft und der Kunde kann seine Rechte geltend machen.

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